Quando aparece um projeto que coloca Lisboa ao lado de cidades como Nova Iorque, Dubai ou Milão no segmento de ultra luxo, isto deixa de ser conversa de marketing. É um sinal claro de que o mercado mudou de patamar.
O Karl Lagerfeld Residences vai nascer na Rua Braamcamp, mesmo ao lado da Avenida da Liberdade. São dez apartamentos, distribuídos por 11 pisos, com áreas a partir dos 234 m² e valores a rondar os 20.000 euros por metro quadrado.
Estamos a falar dos preços mais altos alguma vez pedidos em Lisboa. E, mais importante do que isso, com procura.
Ao fim de mais de 30 anos neste setor, já vi muita coisa. Ciclos de subida, correções, entusiasmo a mais e fases mais paradas. Mas a rapidez com que Lisboa chegou aqui não era óbvia. Em 2010, falar de 12.000 euros por metro quadrado na Avenida da Liberdade parecia um cenário otimista. Hoje, é perfeitamente normal no topo do mercado.
A questão dos 20.000 euros por metro quadrado levanta sempre dúvidas. Mas olhando para os dados, faz sentido. O segmento prime em Lisboa continua a crescer acima da média internacional e a oferta realmente diferenciada é cada vez mais escassa.
Quando há pouco produto, bem localizado e com um posicionamento claro, o preço deixa de ser o principal obstáculo. Passa a ser uma consequência.
Lisboa não está cara por acaso. Está alinhada com o tipo de procura que tem vindo a atrair.
Este tipo de projeto já não vive só do mercado local. Está a ser promovido em vários países ao mesmo tempo. Estados Unidos, Brasil, vários mercados europeus e Médio Oriente.
O perfil de comprador também não é novidade. Norte americanos, brasileiros, europeus com ligação a cidades como Paris ou Milão. Já trabalham com este tipo de produto noutros mercados e reconhecem valor quando o veem.
O que mudou foi o nível. Há alguns anos falávamos de luxo. Hoje começamos a falar de ultra luxo, que é um segmento completamente diferente. Mais exigente, mais informado e muito menos sensível ao preço quando o produto é certo.
Para quem trabalha neste mercado, isto tem implicações diretas.
O cliente que chega hoje a Lisboa não compara apenas com o que existe na cidade. Compara com Dubai, Mónaco, Nova Iorque. E espera o mesmo nível de qualidade, serviço e conhecimento.
Isso obriga a um ajuste. Não só na forma como se apresenta produto, mas na forma como se acompanha o cliente.
Quem estiver preparado para este nível vai encontrar boas oportunidades nos próximos anos. Quem não estiver, vai sentir essa diferença rapidamente.
Lisboa entrou neste segmento e dificilmente volta atrás. A questão agora não é se o mercado vai crescer. É quem vai estar bem posicionado quando crescer.