Portugal Cresceu 17,9%. A União Europeia Cresceu 5%.

Deixa-me dar-te um número para começares o dia acordado. Os preços medianos da habitação em Portugal subiram 17,9% em termos homólogos. A média da União Europeia? Cerca de 5%. Mais de três vezes a diferença. E não, isto não é bolha. É aritmética de oferta e procura, da mais básica que existe.

O número que explica tudo o resto

Vou perguntar-te uma coisa antes de continuar. Sabes quantas casas novas se constroem em Portugal por ano, hoje?

Cerca de 21 mil.

E sabes quantas se construíam no início dos anos 2000? Perto de 104 mil.

Lê isto outra vez. Não é um erro de digitação (a calculadora não falha, prometo…). O país passou de 104 mil para 21 mil unidades novas por ano. Isso é uma queda de quase 80%...!!! Entretanto, em 2024, venderam-se 10 casas por cada 1 casa nova construída. Dez para um. É aqui que nasce cada euro de valorização que estás a ver no terreno, todos os dias, nas tuas angariações.

E porque é que isto acelera ainda mais em Lisboa

Em Lisboa, o segmento de luxo subiu 4,4% em 2025. As principais consultoras internacionais de referência apontam agora uma subida entre 4% e 5,9% para 2026. Na Avenida da Liberdade, imóveis novos já ultrapassam os 12.000€/m². A média do luxo na cidade ronda os 5.200€/m².

Porquê Lisboa, e não outra capital europeia com o mesmo problema de oferta?

1. Procura internacional que não abranda. Um relatório internacional recente sobre o mercado português situa o investimento estrangeiro em 81% de toda a atividade de investimento imobiliário registada.

2. Qualidade de vida que nenhum inquérito consegue desvalorizar. Isto não se ensina em nenhuma formação, mas sente-se em cada visita a um imóvel na Estrela ou no Restelo.

3. Oferta que não acompanha nem de perto a procura. Já viste os números acima. Não há mistério.

Regra de Ouro

Em Portugal, quem espera que a oferta resolva o problema está a apostar contra 25 anos de dados.

Isto não vai mudar num trimestre. Não vai mudar com uma medida fiscal isolada. Vai mudar quando se construir outra vez ao ritmo dos anos 2000, e isso, meu caro consultor, não está no horizonte a curto prazo.

O que fazer com isto na tua agenda desta semana

Achas que este cenário é só conversa de análise macroeconómica?! Achas que não tem nada a ver com a tua próxima angariação? Achas que zona de conforto ainda é opção num mercado destes?!!

Não é. Aqui vai o que eu faria, hoje, se estivesse a começar.

1. Faz o levantamento da região onde trabalhas. Quantos processos de construção nova estão licenciados versus quantos imóveis estão à venda?

2. Usa este dado de escassez estrutural na tua próxima conversa com um proprietário indeciso. Não é pressão, é factos, e factos fecham CPCV mais depressa do que argumentos vagos.

3. Revê o teu posicionamento de preço em imóveis na tua esfera de influência. Se a oferta não vai aumentar, o teu benchmarking de há seis meses já está desactualizado.

Eu ando há 37 anos nisto, 27 deles focados em imobiliário, e já vi três ciclos completos de mercado. Nunca vi escassez de oferta desta dimensão coexistir com procura internacional desta força. É uma combinação rara. E raro, no nosso setor, significa oportunidade para quem age primeiro.

Então… já sabes o que vais fazer com este número amanhã de manhã, ou vais esperar que outro agente feche antes de ti?!!