7.300 Casas de Luxo em Todo o País. 6 em Cada 10 Estão Aqui do Teu Lado.

Recebi este número esta semana e li duas vezes para ter a certeza. Portugal inteiro tem 7.300 apartamentos de luxo à venda. Não é erro de impressão... 7.300, ponto final. E 60% deles estão concentrados em Lisboa e Cascais!!

O Porto, a seguir na lista? 760 apartamentos de luxo. Menos de um oitavo do que Lisboa e Cascais têm juntas. E tu, meu caro, ainda achas que "trabalhas o mercado de luxo" só porque tens um imóvel de 2 milhões na carteira de vez em quando?

Os números que separam quem trabalha o segmento de quem só passa por ele

1. 7.300 apartamentos de luxo à venda em todo o território nacional.

2. 60% concentram-se em Lisboa e Cascais.

3. Porto surge em terceiro, com apenas 760 unidades.

4. Preço mediano de apartamento de luxo em Cascais: 1,8 milhões de euros.

5. Preço mediano em Lisboa: 1,6 milhões de euros.

6. Nas moradias, Cascais sobe para 2,4 milhões e Lisboa para 2,3 milhões.

7. Na Avenida da Liberdade, obra nova já ultrapassa os 12.000€/m².

Lê estes 7 pontos outra vez, devagar. Isto não é um mercado disperso por todo o país à espera que apareças. É um mercado fechado, concentrado em dois concelhos, e tu vives ao lado dele ou dentro dele.

Regra de Ouro: quando 6 em cada 10 casas de luxo do país estão à distância de uma chamada, quem não se especializa nesse território está a competir pelas migalhas dos outros 40%.

Achas que isto é sorte de quem "calhou" nascer perto de Cascais? Não é. Conheço agentes na linha de Cascais que nunca fecharam um imóvel acima de 1 milhão... e conheço quem factura mais nesse segmento a trabalhar a partir de Lisboa, porque entendeu a geografia antes de entender o cliente (risos, mas é verdade).

O que fazer com uma concentração destas

1. Trata Lisboa e Cascais como um único território de prospeção, não dois mercados separados. O comprador não separa, tu também não devias.

2. Sabe de cor os preços medianos: 1,8 milhões em Cascais, 1,6 milhões em Lisboa, para apartamento. Sem isto na ponta da língua, perdes credibilidade no primeiro minuto da reunião.

3. Faz benchmarking trimestral aos 760 imóveis do Porto contra os teus. Se o Porto está a crescer mais depressa em percentagem, é sinal de onde vai o próximo dinheiro.

4. Investe em esfera de influência junto de quem já vive nestes dois concelhos. FSBO de luxo praticamente não existe, isto fecha-se por rede, não por anúncio.

Formei mais de 7.200 agentes nestes anos e o padrão é sempre o mesmo. Quem trata este segmento como sorte, fecha por acaso. Quem trata como território a dominar, fecha porque estudou o mapa antes de pegar no telefone.

Este número não vai estar disponível para sempre. A oferta é limitada, disseram-no as principais consultoras internacionais de referência, e limitada significa que quem não se posicionar agora, fica de fora quando o mercado apertar ainda mais.