Your privacy on eXp
We use cookies to run this site and, with your consent, to measure how it is used so we can improve it. Accept, or customize your choice per category. Cookie Policy
O INE publicou no terceiro trimestre de 2025 um número que qualquer profissional sério deste mercado devia ter memorizado: os compradores estrangeiros pagaram, em média, 61,7% mais do que os compradores nacionais na Área Metropolitana de Lisboa.
Em 2025, cidadãos internacionais investiram €3.905 milhões em imobiliário em Portugal — novo máximo histórico, crescimento de 10% face ao ano anterior. Na primeira metade do ano, os norte-americanos lideraram as aquisições em Lisboa com mais de €130 milhões. Os brasileiros consolidaram a segunda posição, concentrados nos bairros de Príncipe Real, Chiado, Avenidas Novas, Estrela e Santo António. Britânicos, franceses e chineses completaram o ranking.
Não estamos a falar de compradores casuais. Estamos a falar de capital com critério, com horizonte de médio-longo prazo, e com uma análise de alternativas globais já feita antes de chegarem a Lisboa.
Quando um americano paga €12.000 por metro quadrado na Avenida da Liberdade, ou quando um brasileiro fecha um apartamento no Príncipe Real a um preço que ultrapassa o que um comprador português aceitaria pagar, a diferença não é ingenuidade. É uma percepção de valor construída sobre parâmetros completamente diferentes.
Este comprador está a calcular o diferencial face a Knightsbridge, a Manhattan ou a Ipanema no mesmo segmento. Está a comprar num mercado que valorizou 4,4% em 2025 e que a projecção coloca entre 4% e 5,9% para 2026 — quando a média global não passa de 1,3%. Está a colocar capital num activo estável, num país com três décadas de segurança jurídica documentada.
Quem faz esta conta não vê 61,7% de diferença. Vê uma escolha racional.
A maioria dos agentes aborda o comprador estrangeiro com as mesmas ferramentas que usa com o comprador nacional: comparações por metro quadrado, argumentos sobre acabamentos, benchmarks com imóveis na mesma rua.
Essa abordagem deixa dinheiro em cima da mesa.
O comprador internacional não está a comprar um apartamento de 180 metros quadrados no Chiado. Está a decidir onde vai proteger capital, onde vai instalar a família, ou onde vai ter um ponto de saída se o contexto geopolítico mudar. A conversa tem de começar nesse ponto — no porquê da escolha de Lisboa — e não nos €8.000 por metro quadrado do Chiado.
Aprendi isto cedo, com os primeiros clientes britânicos que chegaram a Lisboa nos anos 90. Os agentes que fechavam os melhores negócios não eram os que sabiam mais sobre o imóvel. Eram os que percebiam o que o cliente estava realmente a comprar. Os que ficaram presos na conversa de preço por metro quadrado ficaram também presos em transacções medíocres.
Príncipe Real, Chiado, Lapa, Avenida da Liberdade — estes nomes têm peso para o comprador internacional. Um empresário brasileiro já sabe o que significa Príncipe Real. Um americano que pesquisou Lisboa reconhece a Avenida da Liberdade. Para este comprador, o endereço não é um detalhe — é frequentemente o primeiro argumento da decisão.
Com €7.445 por metro quadrado no Príncipe Real, entre €8.000 e €11.000 no segmento premium do Chiado e até €12.000 na Avenida da Liberdade, o agente que não consegue explicar porque é que estes endereços valem o que valem para quem vem de fora está a trabalhar com metade da informação de que precisa.
Conhecer o teu comprador vale mais do que conhecer o mercado. O mercado aprende-se com dados. O comprador, apenas com tempo.