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Em 2025, o capital internacional representou 60% do total investido no imobiliário de luxo em Lisboa. Este número muda tudo: a forma como o mercado se comporta, os preços que se sustentam, e o que vai acontecer no segundo semestre de 2026.
Depois de 35 anos em vendas, aprendi que os compradores não atravessam oceanos por causa do sol de Lisboa. Atravessam por causa da matemática.
Os americanos, britânicos e brasileiros que dominam as transacções de topo fazem uma conta directa: em Príncipe Real ou na Lapa, um apartamento de luxo consegue-se por €7.000/m². Na Avenida da Liberdade, nova construção, o preço vai até €12.000/m². Em Nova Iorque ou Londres, estes valores seriam impensáveis. Lisboa é, para este perfil de comprador, uma oportunidade de diversificação de capital com qualidade de vida associada.
Juntando a isso estabilidade política, segurança e um regime fiscal ainda competitivo — percebe-se porque é que este mercado não depende de ciclos económicos locais para se manter em alta.
As principais consultoras internacionais de referência projectam, para 2026, uma valorização entre 4% e 5,9% nos imóveis de luxo em Lisboa — suficiente para colocar a cidade na linha da frente mundial, ao lado de Seul, Tóquio e Madrid.
O motor deste crescimento não é especulativo. É estrutural. Para cada seis habitações vendidas em Lisboa, é construída apenas uma. Esta assimetria acumulou-se durante décadas: burocracia urbanística, escassez de terrenos no centro, processos de licenciamento que demoram anos. O resultado é que a oferta nunca vai a tempo da procura — e o preço reflecte isso com precisão.
Um comprador internacional não funciona com a urgência emocional do comprador local. Faz due diligence prolongada. Compara Lisboa com outras cidades europeias. Tem advogados internacionais no processo. Tem alternativas reais.
O que fecha este perfil não é a emoção da visita. É a confiança técnica do agente: saber apresentar dados de mercado com a solidez de um analista, conhecer a diferença de rendimento entre um apartamento no Chiado e um em Santos, saber argumentar em inglês sobre alocação de capital. Os agentes que não desenvolvem estas competências ficam de fora de 60% do mercado de Lisboa — que é, precisamente, o segmento que paga melhor.
A incerteza nos mercados internacionais — com particular atenção para o comportamento dos compradores norte-americanos — pode moderar temporariamente o fluxo. Não interromper. Moderar.
Quem quer comprar em Lisboa ao melhor preço vai ter, talvez, uma janela no terceiro trimestre. Mas as janelas neste mercado fecham depressa. Em 35 anos nunca vi o imobiliário de topo em Lisboa perder valor de forma sustentada. O que vi foi quem esperou pelo momento certo pagar, mais tarde, o preço de ter esperado.