Só 5% das Casas em Lisboa Vendem em Menos de 7 Dias. O Porto Vende ao Dobro. Sabes Explicar Isto ao Teu Cliente?!

Saiu um dado esta semana e já vi gente a ligar-me preocupada. Calma. Deixa-me mostrar-te os números antes de tirares conclusões erradas...

Um levantamento sobre o segundo trimestre de 2026 mostra que só 5% das casas colocadas à venda em Lisboa saem do mercado em menos de sete dias. A média nacional é o dobro, 10%. E olha para isto: Aveiro, Coimbra e Porto vendem a 11% nesse prazo. Madeira e o distrito do Porto chegam aos 15%. Lisboa fica lá atrás, a arrastar-se.

Os números completos, sem cortar nada

1. 5% das casas em Lisboa vendem em menos de 7 dias.

2. 40% das casas em Lisboa demoram entre 3 meses e 1 ano a vender, mais do que a média nacional de 35%.

3. A nível nacional, apenas 6% dos imóveis ficam mais de um ano no mercado.

4. Aveiro, Coimbra e Porto lideram a venda rápida, com 11%.

5. Braga fica nos 10%, Funchal nos 9%.

Achas que isto é Lisboa a perder fôlego?! Achas que é hora de baixar preço para fechar mais depressa?! Pára. Estás a ler o número errado.

Porque é que Lisboa demora mais e isso não é problema nenhum

Repara numa coisa que 37 anos de vendas me ensinaram. Ninguém compra um T2 de 5.000€/m² como compra pão. O produto em Lisboa é diferente do produto em Aveiro, o cliente é diferente, o processo de decisão é diferente. Quando falamos de patrimónios altos, de compradores internacionais, de negociação séria à volta de um activo de 1, 2, 5 milhões de euros, o CPCV não se assina em três dias. Assina-se depois de due diligence, de advogados, de família a decidir junta, muitas vezes com fuso horário de outro continente pelo meio (já tive cliente a assinar às três da manhã, hora de Lisboa, porque era meio-dia em São Francisco, risos…).

Um mercado que vende rápido a 11% é normalmente um mercado de entrada, de primeira habitação, de preço competitivo. Lisboa não compete nessa liga há anos. Compete na liga do valor, não na liga da velocidade.

Regra de Ouro

Velocidade de venda mede liquidez, não mede qualidade do activo. Em Lisboa, quem vende rápido de mais está normalmente a vender barato de mais.

Se estás a fechar tudo em cinco dias no segmento premium desta cidade, pergunta-te se estás mesmo a defender o preço do teu cliente ou se estás só a facilitar a vida a ti próprio.

O que levas desta reunião contigo amanhã

Da próxima vez que um proprietário te perguntar porque é que a casa dele ainda não vendeu ao fim de duas semanas, tens a resposta na ponta da língua. Mostra-lhe estes números. Explica-lhe que os 40% que demoram entre três meses e um ano em Lisboa não são os fracassados, são a norma do segmento onde ele está a jogar. Depois pergunta-lhe se prefere vender rápido e mal, ou vender bem e com tempo.

Testa esta conversa esta semana com um cliente nervoso. Depois diz-me como correu, no Instagram, @nuno.venceslau. Quero saber quem já sabe vender paciência como valor...!!!