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Tenho clientes que chegam com orçamentos acima dos quatro milhões de euros e saem sem comprar nada. Não por falta de vontade. Por falta de produto.
Nos últimos meses, uma tendência nova tomou forma no mercado de topo português: compradores do Médio Oriente e da Ásia a entrar com urgência real. Não o interesse especulativo de sempre, mas procura estruturada — famílias com planos de relocalização, empresas a transferir operações, executivos à procura de base na Europa. As tensões no Médio Oriente e a instabilidade crescente no estreito de Taiwan estão a empurrar capital e pessoas para mercados considerados estáveis. Lisboa e Cascais estão na lista curta.
Um exemplo concreto: uma empresa com sede em Dubai está neste momento a ser assessorada para encontrar habitação para cerca de 30 colaboradores nas regiões de Lisboa e Cascais. Isto não é investimento imobiliário — é uma decisão corporativa de realocação, com consequências directas no mercado residencial de topo.
Em paralelo, o investimento imobiliário em Portugal atingiu 915 milhões de euros no primeiro trimestre de 2026, um crescimento de 34% face ao período homólogo. O capital estrangeiro representa 61% desse total.
Em Lisboa, há neste momento 140 imóveis disponíveis acima dos quatro milhões de euros. Cento e quarenta. Com um valor mediano de 5,2 milhões. O stock de condomínios fechados de luxo caiu 27% em termos nacionais, e Lisboa é onde a quebra foi mais acentuada — uma redução de 37% na oferta disponível.
Isto cria um mercado invertido: há mais dinheiro do que produto. Quando a oferta escasseia e a procura é robusta, os preços não estabilizam — sobem. E sobem de forma descontrolada e pouco transparente, porque cada transacção passa a acontecer fora das condições normais de mercado.
Em Lisboa, produzir produto de topo demora tempo. Muito tempo. Um projecto de reabilitação em Príncipe Real ou na Lapa — onde a localização justifica o preço — leva três a cinco anos desde a aquisição do imóvel até à entrega final. As restrições urbanísticas nas zonas históricas limitam o que se pode construir e como. A regeneração de palacetes ou edifícios anteriores a 1951 implica negociações com a autarquia, preservação de fachadas, aprovações que não têm prazo garantido.
O resultado é que a escassez que existe hoje não vai desaparecer em 2027. Provavelmente também não em 2028.
Para os profissionais que actuam no segmento premium, a escassez de oferta cria uma oportunidade que raramente existe em mercados equilibrados: o mesmo imóvel pode ser vendido duas, três vezes ao longo de poucos anos, com valorizações expressivas entre transacções. Mas cria também uma exigência nova — conhecer o produto antes de ele aparecer no mercado. Os melhores negócios no luxo em Lisboa não passam por portais imobiliários. Passam por redes de confiança, por relações com proprietários, por presença activa nas comunidades onde esse produto existe.
O comprador que vem do Dubai ou de Singapura com quatro ou cinco milhões de euros não tem paciência para um agente que vai 'ver o que aparece'. Espera que o agente já saiba o que existe — e o que vai existir.
Lisboa está cheia de compradores que o mercado ainda não consegue servir. Quem perceber isto primeiro não vai andar à procura de negócios — vai ter negócios a bater-lhe à porta.